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부동산 시장의 변동성이 큰 가운데 주택매매 시에 알아야 할 세금과 법에 대해서 알려드리겠습니다.
당장 필요하지 않더라도 세금의 부분은 중요하기 때문에 필히 미리 숙지하시길 추천드립니다.
그럼 2023년에 주택매매 시에 알아야 할 세금과 법에 대해서 알려드리겠습니다.
주택 매매 시 알아야 할 세금의 종류와 2023 버전
양도소득세: 주택을 매도할 때 발생하는 세금이며 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 누진 적용되며, 중과세율이나 우대금리가 적용될 수 있습니다. 중과세율은 단기보유, 미등기양도, 비사업용 토지, 다주택자 등에 대해 일반세율보다 높은 세율을 적용하는 것이고, 우대금리는 장기보유특별공제 등으로 일반세율보다 낮은 세율을 적용하는 것입니다. 양도소득세는 양도일로부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야만 합니다.
2023년부터는 주택의 경우, 1세대 1 주택자로서 양도가액이 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세대상 양도차익을 계산하고, 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.
재산세: 주택을 보유하고 있다면 매년 부과되는 지방세입니다. 주택의 시가표준액에 세율을 적용하여 계산하고 세율은 주택의 종류와 가격에 따라 다르며, 1세대 1 주택자에게는 한시적으로 특례세율이 적용됩니다. 재산세는 매년 6월과 9월에 분할납부해야 합니다. 재산세는 아래와 같이 세분화됩니다.
주거용 주택: 과세표준금액에 따라 누진적으로 적용되며, 0.1%부터 0.4%까지입니다. 단, 공시가격이 9억 원 이하인 1세대 1 주택자는 각 구간별로 0.05% 낮은 특례세율을 적용받습니다.
별장용 주택: 과세표준금액에 상관없이 일률적으로 4%를 적용합니다. 예로 공시가격이 5억 원인 주거용 주택을 보유하고 있는 경우, 재산세의 과세표준금액은 시가표준액(공시가격)의 60%인 3억 원이 됩니다. 이때, 세율은 다음과 같이 적용됩니다.
- 일반주택자: (6천만 원 x 0.1%) + (9천만 원 x 0.15%) + (1억 5천만 원 x 0.25%) + (3억 원 초과금액 x 0.4%) = 156만 원
- 특례주택자: (6천만 원 x 0.05%) + (9천만 원 x 0.1%) + (1억 5천만 원 x 0.2%) + (3억 원 초과금액 x 0.35%) = 108만 원 재산세 외에도 도시지역분(과세표준금액의 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)도 함께 납부해야 합니다.
상속/증여세: 주택을 상속하거나 증여받았을 때 부과되는 세금이며, 시중 가격 인정액의 일정 금액을 과세표준으로 하고, 상속·증여세율을 적용하여 계산하게 됩니다. 상속·증여세율은 상속인 또는 증여자와의 관계, 상속 또는 증여받은 재산의 종류, 과세표준 등에 따라 다르게 적용됩니다.
취득세: 주택을 취득할 때 부과되는 지방세금입니다. 취득세율은 주택의 종류, 면적, 보유기간, 보유주택 수 등에 따라 다르게 적용됩니다. 취득가액의 일정 비율을 과세표준으로 하고, 과세표준에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 주택의 종류와 보유 주택 수에 따라 다르며, 일반적으로 1 주택자는 이상은 4%입니다. 그러나 다주택자의 경우, 내년부터 취득세 중과세율이 6%에서 4%로 낮아질 예정입니다. 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고납부해야만 한다고 합니다. 2023년 바뀐 주택 세금의 장단점 2023년에는 주택세금의 과세기준, 세율, 감면 등이 일부 변경 적용됩니다.
재산세는 위에 설명했듯이 주택을 보유하고 있는 동안 매년 부과되는 세금으로, 과세표준금액에 세율을 적용하여 계산하는데 2023년에는 공시가격이 9억 원 이하인 1세대 1 주택자에게 적용되는 특례세율이 연장되고, 일시적 2 주택자의 처분기한이 2년에서 3년으로 연장되게 되었습니다. 급박하게 처분하기 어려운 상황에 시간적 여유가 생기게 되는 셈입니다. 종부세(=종합부동산세)는 재산세와 함께 부과되는 세금으로 주택의 가격과 수에 따라 다르게 적용됩니다. 2023년에는 종부세의 과세기준이 시가표준액에서 공시가격으로 변경되고, 세율이 낮아지며, 상한율이 일원화됩니다. 이것은 주택을 보유하고 있는 동안 집주인의 세금 부담을 줄여주고 다주택자와 1 주택자의 세금 차이를 줄여주어 상대적으로 다주택자의 부담을 완화, 즉 부동산 시장에 긍정적인 효과가 있습니다. 그러나 단기적으로 부동산활성화를 가져오고 추후엔 부동산 투기를 양산할 수 있다는 단점이 있습니다.
양도세는 주택을 팔 때 부과되는 세금으로, 양도소득에 세율을 적용하여 계산합니다. 2023년에는 다주택자의 양도소득세 중과 배제기한이 1년 연장되고, 장기보유특별공제가 확대됩니다. 이것을 통해 주택을 팔 때 세금 부담을 줄여주고, 장기간 보유하고 거주하는 집주인에게는 세금 혜택을 주는 효과가 있습니다. 이 부분도 단점으로서는 고가주택의 장기보유특별공제율이 감소하고, 1 주택주택 비과세 요건이 강화되어 고가주택을 보유하거나 양도하는 자와 1 주택을 자주 바꾸는 자에게 세금 부담을 증가시킬 수 있는 점이 대두됩니다. 부동산 관련 세금을 어떻게 바꿔야 합리적일까라는 이슈에 완전한 답변은 없습니다. 부동산 세금은 주택가격, 수요와 공급, 투기와 투자, 소득과 재산 등 다양한 요인과 부동산이 얽혀 있기 때문입니다.
최근에 발표된 정부의 2023년 경제정책방향에 따르면 정부는 부동산 관련 규제와 세금을 완화하는 방향으로 다양한 시도를 하는 것으로 보입니다. 특히 다주택자의 취득세와 양도소득세를 감소시키고, 비규제지역의 주택 공급을 확대하며 재건축·재개발 규제를 완화하는 등의 조치를 계획하고 있습니다. 정부는 이러한 세제개편안을 통해 부동산 시장의 정상화와 주거복지 향상을 도모하고자 함이 분명합니다. 하지만 이러한 정책이 실제로 부동산 가격과 수요에 어떤 영향을 미칠지는 아직 불확실하고 일부에서는 역대급 부자를 위한 감세라며 비판하는 목소리도 있습니다. 따라서 정부는 부동산 세금을 바꾸기 전에 다양한 의견을 수렴하고, 신중하게 분석하여 단기적인 효과보다 중장기적 효과를 검토해야 할 것입니다.
세금의 종류에 대해서는 아래 글을 참조하시면 더 도움이 될 것 입니다.
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