한국의 경매 용어와 경매 절차

 

경매 용어와차

부동산에 관심이 있는 분들이라면 최근 전세 사기로 인해 경매로 나온 주택의 수가 특별하게 많다는 것을 다 아실 것입니다. 어릴 적부터 집이 ‘경매 넘어간다’ 라는 말을 들어보셨을 것이며 TV속에서 집안 살림에 ‘빨간 딱지’ 가 붙은 장면을 강렬히 기억하시는 분들도 있을 것입니다. 그렇다면 그 경매는 무엇이고 어떻게 진행되는지 절차에 대해 알아보겠습니다. 먼저 경매에 나오는 용어에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

경매용어

경매: 경매라는 용어는 기본적으로는 물건이나 서비스 등을 매각하기 위해 입찰 경쟁을 통해 가격을 결정하는 것입니다. 그러나 우리가 흔히 말하는 경매는 채무자의 부동산을 담보로 잡은 채무를 변제받기 위해 법원에 신청하는 것을 말하는 것입니다. 공매: 국가기관이 주체가 되는 것이 공매인데 법원이 채무자의 부동산을 압류하여 강제로 매각하는 것입니다. 공매는 온라인으로 신청이 가능하여 직장인들이 접근하기 쉽습니다. 감정가: 감정 평가사가 법원의 명령을 받아 경매물건의 위치, 면적, 구조, 보존상태, 시세 등을 조사하여 가격을 정합니다. 이 부분은 시기에 따라 달라지므로 자세히 분석할 것을 추천합니다. 감정가는 최저가의 기준이 되며, 유찰이 되면 최저가가 20~30% 낮아질 수 있습니다 . 최저가: 경매물건을 매각하기 위한 최저의 가격입니다. 최초 최저가는 감정가를 기준으로 산정하며, 유찰이 될 때마다 최저가가 낮아집니다. (지역별로 20-30%로 상이합니다) 보증금: 입찰에 참여하기 위해 입찰자가 법원에 내는 일종의 보증 금액입니다. 보증금은 최저가의 10% 이상이어야 하며, 패찰이 되면 전부 돌려받을 수 있습니다. 유찰이 된 물건의 경우, 이후 보증금을 20~30%까지 올려서 경매 참여자에게 경각심을 줄 수 있습니다. 소유자: 해당 부동산의 소유권을 가진 사람 즉 ,집 주인입니다. 채무자: 해당 부동산을 담보로 채무를 진 사람입니다. 소유자와 채무자가 다른 경우는 소유자가 보증인이라고 합니다. 채권자: 해당 부동산을 통해 자신의 돈, 채권을 받아내려는 사람입니다. 정지: 채권자 또는 이해관계인 신청에 의해 법원이 경매진행절차를 정지시키는 것입니다. 임의경매의 경우에 경매정지를 위해서는 담보권 등기가 말소된 등기부등본, 담보권이나 피담보채권이 변제를 받거나 변제의 유예를 승낙한 취지를 기재한 사유서를 제출해야 합니다. 변경: 물건에 대해 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변경 송달의 부적법, 입찰물건 명세서작성의 하자 등 경매진행 절차상 하자가 발생된 경우 또는 지정된 경매를 진행시킬 수 없을 때 법원의 직권으로 경매일정을 변경하는 것입니다. 연기: 채무자, 소유자 또는 이해관계인 신청에 의해 경매신청채권자의 동의를 얻어서 매각 기일을 연기하는 것입니다. 경매신청자에게 연기해 주는 것은 2회에 한해 연기가 됩니다. 취소: 채무의 변제 또는 경매원인의 소멸, 잉여 없는 경매의 경우에 법원이 경매개시결정을 취소하는 것입니다. 경매결정이 취소되면 집행법원은 압류채권자에게 이를 통지하여야 합니다. 매각: 법원이 입찰자 중에서 최고가를 입찰한 자를 최고가입찰자로 결정하고, 매수신청을 심리하여 매각허가 여부를 결정하는 것입니다. 매각허가 결정이 나면, 최고가입찰자는 매수인이 되고, 그 외의 입찰자들은 입찰보증금을 돌려받게 됩니다. 강제 집행 : 법원이 매각허가 결정을 한 후, 매수인이 매각대금을 납부하면, 법원은 등기소에 소유권 이전등기를 촉탁하고, 경매물건의 점유자나 임차인에게 부동산 인도명령을 발부하는 것입니다. 점유자나 임차인은 법원의 인도명령에 따라 부동산을 매수인에게 인도해야 하며, 그렇지 않으면 강제집행을 받을 수 있습니다. 한국의 경매 절차 그렇다면 한국에서 경매 절차는 어떻게 되는지 세세히 알아보겠습니다. 1. 경매신청 및 경매개시 결정: 채권자가 법원에 경매 신청서와 첨부서류를 제출하면, 법원은 신청서와 서류를 검토하여 경매개시 여부를 결정하게 됩니다. 2. 배당요구의 종기 결정 및 공고: 법원은 경매개시 결정을 하면, 채권자들이 배당을 요구할 수 있는 기간인 배당요구의 종기를 정하고, 이것을 공고합니다. 3. 매각의 준비: 법원은 감정평가인을 선임하여 경매물건의 감정평가를 하게 하고, 감정평가서와 현황조사서를 작성하게 합니다. 감정평가서에는 경매물건의 위치, 면적, 구조, 상태, 시세 등이 기재되고, 현황조사서에는 경매물건의 점유자, 임차인, 권리관계 등이 기재되는 문서입니다. 4. 매각방법 등의 지정, 공지, 통지: 법원은 매각방법 (일반경매 또는 한정경매), 최저매각가격, 입찰보증금액 등을 정하고, 이를 공고하고, 관계인들에게 통지합니다. 5. 매각의 실시: 법원은 매각기일에 입찰자들의 입찰을 받습니다. 입찰자는 입찰서와 주민등록증 (또는 운전면허증), 인감도장을 지참하여 입찰보증금을 납부해야 합니다. 입찰보증금은 최저매각가격의 10% 이상이어야 합니다. 법원은 입찰자 중에서 최고가를 입찰한 자를 최고가입찰자로 결정하고, 이를 통지합니다. 6. 매각 결정 절차: 법원은 매각허가기일에 최고가입찰자의 매수신청을 심리하고, 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 결정이 나면, 최고가입찰자는 매수인이 되고, 그 외의 입찰자들은 입찰보증금을 돌려받습니다. 7. 매각대금의 납부: 매수인은 매각허가 결정이 난 후 2주 이내에 매각대금을 법원에 납부해야 합니다. 매각대금은 최저매각가격과 최고가입찰액의 차액이 됩니다. 만약 매수인이 기한 내에 매각대금을 납부하지 않으면, 매수신청이 취소되고, 입찰보증금은 몰수되어 반환받지 못합니다. 8. 소유권 이전등기 촉탁, 부동산 인도명령: 매수인이 매각대금을 납부하면, 법원은 등기소에 소유권 이전등기를 촉탁하고, 경매물건의 점유자나 임차인에게 부동산 인도명령을 발부합니다. 점유자나 임차인은 법원의 인도명령에 따라 부동산을 매수인에게 인도해야 하며, 그렇지 않으면 강제집행을 받을 수 있습니다. 9. 배당: 법원은 매각대금에서 경비를 제외한 나머지 금액을 채권자들에게 배당합니다. 배당은 채권의 순위와 비례하여 이루어지며, 배당요구의 종기 내에 배당요구를 한 채권자들에게만 진행됩니다. 위 절차는 일반적인 경우를 기준으로 한 것이며, 실제로는 사건의 성격이나 법원의 판단에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다. 따라서, 부동산 경매에 참여하려는 경우에는 반드시 법원의 공고나 통지를 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받기를 추천합니다.